树欲静而风不止 北京商住房限购传闻四起

一则“6月15日北京楼盘市所有40年、50年产权商住项目全面暂停签”的传言近日在上流传，不过6月14日晚间，北京市住建委有关负责人就此回应表示，全面暂停商住房签的消息不属实。

虽然北京市全面暂停商住房签的流言被辟谣，不过这样的流言传出也并非完全空穴来风，一个多月前北京市通州区的商住房限购就已经拨动了不少“北漂刚需族”绷得紧紧的那根弦。

被“限购”的商住房

5月6日，北京市通州区商住限购政策终于落地，北京市住建委、通州区政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，明确规定即日起，在通州购买商务型公寓的家庭必须满足本市住宅限购条件。商业、办公项目销售对象也限定为企事业单位和社会组织，不再对居民销售。居民家庭购买的通州区商务型公寓，今后在核验购房资格时计入该家庭的住房套数。

一个月后的6月6日，北京市商住房政策风波再起，北京市门头沟区停止商品房项目签，市场对此政策的敏感度出乎想象。据中原地产提供的数据显示，6月6日到12日一周时间内，北京商住公寓签约金额高达120亿元，而在前一周的签约额不过23.82亿元，一周内增长五倍。

更激烈的市场反应来自6月14日，一天内北京商业类项目合计签约单日达到了2672套，合计签约面积为22.58万平米，其中公寓类部分高达15.8万平米。按照签约均价24916元每平米计算，商业类项目合计签约金额达到了56.4亿，其中42亿是商住类物业签约创造，商住房一天的签约量超过5月全月签约量的六成以上。

如此火爆的商住房其实反映的是北京市人口疏散政策之下，无法达到普通住宅购房标准的“北漂刚需族”的应急恐慌。近年来，由于北京市出于人口疏散的考量对普通住房实行限购政策，规定非北京市市户籍居民必须提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明等众多材料，才能在在北京市购房。重重限购政策下的“北漂刚需族”只能将没有限购条件的商住房作为在北京市内买房的唯一选择。一旦商住房的“闸门”再被限购政策关闭，“北漂刚需族”就完全被排除在北京市内住宅购买之外，所以任何有关商住房限购的风吹草动都会引起“北漂刚需族”的强烈反响与市场激烈异动。

真的会限购吗？

用“树欲静而风不止”来形容目前北京市商住房市场风云再合适不过。住建委紧急辟谣“北京市商住房全面暂停签”流言，希望平息市场对于商住房的热炒。不过，市场似乎对此并不买账，辟谣也没有消除人们对于商住房限购政策未来会出台的猜疑。在北京市内一家商住项目的售楼中心，记者随机询问的几位欲购房者都表示，即使现在不限购，未来商住房限购的可能性让他们加紧出手。

与购房者对限购政策出台的深信不疑相比，业内人士对此仍各执一词。中原地产首席分析师张大伟在接收记者采访时表示，“北京商住房市场并不需要限购，完全供过于求”，他计算认为，近5年来，商住公寓类土地过剩1450万平米，按照成交平均公寓的单套68平米.也就是说公寓类潜在供应为21万套左右。如果按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算，商住公寓的潜在供应大约可以卖10年。

不过，也有业内人士认为，从政策层面看，商住房的实际土地属性规划为写字楼以及商业项目。政府出让这些地块，目的是为区域经济发展提供助力，而不只是卖房子，“商改住”违背了政府出让土地的初衷。同时商住房销售量大增，也不符合北京现在提出的人口疏解目标。

限购了会怎么样？

与那些刚需的未购房者关心商住房限购政策是否会出台不一样，已经购买商住房的人更为关心的则是如果限购政策出台，商住房的市场会怎么样这个问题

张大伟对限购后的商住房市场持悲观态度，他表示，“如果商住房市场限购，成交量将跌幅80-90%，即使乐观估算，成交价格起码也会下滑30%以上”。

而北京市通州区商住房限购政策满月的市场数据或许可以反应些许端倪。搜狐焦点统计数据显示，在5月6日到6月5日，限购一个月来，通州商住成交量跌幅超过99%，累计公寓类签约仅有13套，市场彻底冰封。而限购前夕，通州商住房单周成交量最高多达4700套左右。

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